Alterações à Lei dos Solos: O que mudou e como construir em terrenos rústicos
Solicitei com caráter de urgência ao nosso departamento jurídico uma análise à nova Lei dos Solos, que veio alterar algumas das condições de construção em terrenos rústicos. Apesar das expectativas, esta nova legislação pouco ou nada modificou no que diz respeito à construção legal de uma habitação num terreno rústico para a grande maioria das pessoas. Para esclarecer as principais dúvidas, apresentamos um resumo das alterações e dos procedimentos necessários.
O que é um terreno rústico?
Se tem um terreno classificado como rústico, significa que foi originalmente destinado à agricultura, à preservação da natureza ou à silvicultura. No entanto, a nova legislação permite, em alguns casos específicos, a construção nesse tipo de solo. Para compreender melhor as possibilidades e os passos a seguir, é essencial conhecer as regras.
Posso construir livremente num terreno rústico?
A construção em terrenos rústicos não é permitida de forma indiscriminada. O principal objetivo da lei continua a ser a proteção dos solos agrícolas e naturais. No entanto, algumas exceções permitem a construção de habitação pública ou de valor moderado, edifícios necessários para atividades agrícolas ou florestais, como armazéns e estufas, e instalações ligadas ao turismo em zonas rurais, desde que cumpram os requisitos legais. No caso de habitação particular, apenas será possível construir se o terreno for reclassificado como urbano através de um pedido especial à câmara municipal ou se a construção estiver integrada num projeto de habitação acessível, onde pelo menos 70% do empreendimento seja destinado a habitação de custo moderado. Moradias de luxo ou segundas residências continuam a ser proibidas.
O que são habitações de valor moderado?
As habitações de valor moderado destinam-se a famílias que necessitam de uma casa a preços acessíveis, inferiores aos do mercado privado. Para serem classificadas como tal, devem respeitar limites de custo por metro quadrado, ser utilizadas como habitação principal e permanente e estar inseridas num projeto que beneficie a comunidade local.
Quais os passos necessários para construir num terreno rústico?
Se pretende construir num terreno rústico, deve seguir alguns passos fundamentais:
Consultar o PDM (Plano Diretor Municipal): Verifique junto da câmara municipal se o terreno pode ser reclassificado como urbano.
Solicitar a reclassificação do solo: Certifique-se de que o terreno se encontra próximo de áreas urbanas e que o projeto privilegia habitação pública ou de valor moderado.
Apresentar um projeto habitacional: Contrate um arquiteto ou engenheiro para desenvolver um projeto onde pelo menos 70% da construção seja destinada a habitação acessível.
Garantir infraestrutura básica: O terreno deve dispor ou permitir a instalação de água, eletricidade, esgotos e acessos rodoviários.
Esperar pela aprovação da câmara municipal: Após a submissão do pedido, aguarde a decisão das autoridades para dar início à construção.
Quais as limitações a ter em conta?
É importante ter em conta algumas restrições:
Terrenos protegidos: Não é possível construir em áreas classificadas como RAN (Reserva Agrícola Nacional) ou REN (Reserva Ecológica Nacional), salvo raras exceções.
Habitação privada de luxo: Projetos de habitações privadas que não incluam habitação acessível não serão aprovados.
Falta de infraestrutura: Terrenos sem acessos básicos dificilmente terão autorização para construção.
Embora seja possível construir em terrenos rústicos particulares, o processo é exigente e está condicionado a diversos critérios. O objetivo da nova lei é mitigar a crise habitacional e, ao mesmo tempo, proteger os recursos naturais. Para ter sucesso neste processo, é essencial consultar o PDM, apresentar um projeto adequado, garantir a existência de infraestrutura básica e obter a aprovação da câmara municipal.